物业+养老，是噱头还是甜头？

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文 | 克而瑞地新引力

物业管理研究团队

当下，「养老」日渐成为国内必须面对的迫切问题。「养老」字眼也频频出现在政府工作报告中。近年来，养老产业更迎来密集政策红利。

国务院在今年 4 月印发的《关于推进养老服务发展的意见》中，指出要「探索‘物业服务+养老服务’模式」，支持物业服务企业开展老年供餐、定期巡访等形式多样的养老服务。说明物业服务企业已被「推举」为社区养老的主要载体。

「物业+养老」如何做？借助本文，我们就一些观点进行阐述。

物业+养老，千亿蓝海市场亟待挖掘

养老服务市场空间大。

首先，我国已经进入标准的老龄化社会，且未来老龄化程度将进一步加深。2018 年，我国 60 岁以上人口占比达 17.88% ，65 岁人口以上比重占比 11.94% 。根据联合国标准，当一个国家或地区其 65 岁以上老年人口数量占比超过 7% 时，即意味着这个国家或地区进入老龄化。预计至 2050 年，我国 60 以上人口比例将达到 34.1% ，将进入重度老龄化阶段。

从人口结构测算，自 2022 年开始，我国每年的新增老年人口将超过 1200 万，2022 年- 2050 年，我国将会进入加速老龄化阶段，我国养老产业将会进入黄金时期，养老需求的爆发将推动产业的飞速发展。

其次，对我国养老产业市场空间进行测算，国内养老潜在市场空间超 5000 亿元。若考虑老龄化加剧和居民收入水平和退休待遇提升，产业潜在空间还会继续扩大。

进入 2019 年，在养老利好政策上的变化则是提及降低企业缴费负担、大力发展社区养老以及推进多层次养老保障体系建设，其中社区养老被重点提及。一系列密集的政策红利和广阔的市场前景下，给予物业服务企业从产业链条不同环节切入，进行多元化经营带来机会。

物业服务企业在养老服务领域的早期布局

养老产业涉足老年人衣食住用行各方面需求，产业链长，大量物业服务企业已率先试水养老业务，形成了一定的特色和发展模式。

典型物企开展养老业务的模式和切入的环节如下：

保利物业：聚焦健康养老，发展社区居家养老

保利物业母公司保利地产以产业链的全局视角来布局养老产业的发展，提出「养老产业全产业链培育」的发展战略，打造三位一体健康养老模式。

2018 年 3 月，保利社区居家养老服务平台公司——「保利和悦健康养老服务有限公司」挂牌，以健康养老为方向，重点发展保利社区居家养老服务。

绿城服务：打造六大板块的长者服务体系

绿城服务通过涵盖「养老服务、适老化建造、老年病医院、健康管理、老年教育、园区理想生活」等六大板块的绿城长者服务体系较早涉足养老领域，产品涉及学院式养老社区、社区嵌入式养老机构、居家式养老、候鸟式养老、公建民营项目及 PPP 养老项目。

长城物业：发展社区嵌入式和居家养老服务

长城物业自 2009 年与美国科特勒公司携手考察全球养老产业市场，2013 年，携手美国 HISC 在中国以「护明德居家养老」品牌以特许经营加盟的方式在我国开展居家养老业务。目前长城物业以社区嵌入式养老服务和居家养老服务作为社区养老重点服务领域，提供社区嵌入式、高端颐养服务。

开元物业：探索「离家型、近家型、在家型」三大版块养老服务

开元养老针对有一定经济基础的 70 岁以上人群，通过离家型机构养老、近家型日照中心、在家型居家服务三大版块，由专业护理师，专业生活照料师、专业老年营养师、专业医师等专家队伍为客户提供生活照料、专业护理、专属住所、老人餐饮、健康体检、名医诊疗、康复理疗、休闲娱乐产品服务。

物业布局社区养老的优势和阻碍

通过头部物业服务企业在社区养老的探索可以看出，企业在养老产业具备多端切入的优势，有开展并做大养老服务的潜力。

首先是信任优势。物业服务企业作为社区的运营管理者，在物理距离上较养老机构近，物业服务人员日常通过为业主提供服务建立信任关系，为养老服务引进社区打下基础，老人对物业服务企业的信任是物业较其他养老机构最为核心的优势。

其次是需求精准把控优势。物业服务人员与老人接触频繁，可以相对准确掌握老人的需求，便于提供定制化、人性化的服务；老人的医疗、保健等服务需求一般比较迫切，经不起等待，社区是物流与各项服务传递链的终端，相对于其他机构，物业服务企业能为老人提供更为便利和快捷的老人服务。并且物业 24 小时不离小区，对老人紧急求助能够快速解决。

最后是运营成本优势。物业服务企业本身的主业是保洁、安保等基础物业服务，与部分养老服务内容具有一定的重合性，物业服务企业可利用既有物业服务资源、线下空间和整合社会养老资源，获得运营成本的优势。

制约物业服务企业大举开展养老服务主要在两方面：

一方面在于物企在养老服务上的专业性欠缺。特殊养老服务在专业性上具有高要求。无论是人员还是设备操作皆具有较高的专业门槛，这是物业行业服务的短板，社区养老主要是针对退休后的处在活力、低龄的老人，对养老的专业性门槛相对较低，也是现阶段物业企业可以尝试性步入养老服务的第一步。

但是深入到更为专业的养老服务，物企需要补足专业性方面的短板。如长城物业与国外专业非医疗养老服务企业 HISC 合作， 以此弥补自身专业性不足的问题；但是对众多中小企业不具备与此类高端专业服务商合作的实力，此处保利物业的小微机构嵌入的思路可以借鉴，物业服务企业可以先从桥梁做起，逐步深入养老服务。

另一方面，养老产业还未出现清晰的盈利模式，限制物企进一步扩大在养老产业的布局。当前物业服务企业在社区养老的探索皆是浅尝辄止，作为服务型企业，一方面资本的匮乏是物企进行大规模进入养老产业的阻碍。主动寻求与资本型企业的合作，输出管理经营模式是物业服务企业当前较快实现规模化、品牌化养老服务的路径。

盈利难是众多物企及资本未大规模进入养老领域的最大障碍。老年人的支付能力不足是养老产业盈利难的主要原因。破解盈利难的问题，一方面需要等待相关养老政策进一步完善，如长期护理保险试点范围扩大、护理保险偿付项目和水平提升、养老机构审批流程简化、床位设置补贴等等；另一方面，物企还需继续探索可行的商业模式。

除此之外，物业开展养老服务也存在一定的责任风险，在专业养老服务领域还面临一定的资质问题等。

 物业服务企业该如何切入养老产业

当前大部分物业服务企业在社区养老上的探索主要是针对退休后的处在活力、能够自理或半自理的低龄老人。老人的需求一般包括生活服务需求、医疗保健需求、精神文化需求等，物企可以充分发挥自身的服务经验优势及对社区终端的把控能力，打造全方位居家养老常所，满足老人各方面的养老需求。

首先，物业服务企业应充分利用养老服务与基础物业服务的协同效应。物业基础服务与养老服务有较多重合之处，物业服务人员具备成熟的社区运营和服务经验，在开展养老服务时，可设立更多针对老人的个性化服务，如永升生活服务针对社区老年人日常娱乐、社交需求所开设的老年兴趣课堂；碧桂园服务发起碧桂园·凤凰到家助老公益活动，社区老年业主提供个性化生活服务。在社区资源上更多向老人倾斜，充分利用其在社区服务上积累为老人提供服务。

其次，融合社区现有配套服务体系，整合周边服务商，打造全方位养老平台。物业服务企业应充分整合社区现有的配套服务体系和养老资源，还可以协调相关周边服务商，输出各种养老服务。在资源整合方面，物业服务企业还可以对部分自身存在短板的养老服务与第三方机构合作，对某些服务内容成立独立公司或者外包给第三方，在居家养老上提供更专业化服务。 

最后，加强社区养老服务硬件设施的建设。物业服务企业应与地产商充分沟通，根据社区养老的要求设立相应的前期物业管理组织以及介入标准，或在社区原有的公共设施上进行适当改造或扩建。如万科物业在部分小区进行适老化改造，增设小区内座椅供老年人休闲、台阶设无障碍通道等。

小结

物业服务企业更贴近的物理距离、与社区老人的高频接触及多年在服务领域积累的经验使物业进入社区养老领域具有先天优势。

目前物业服务企业在养老业务的布局仍处于前期的布局阶段，大部分企业的探索主要是专业门槛相对较低的环节。受限于政策、产业的不完善，养老产业有盈利难的问题仍未破解，物业服务企业也仍未找到合适的商业模式。

但是长远来看，养老产业的广阔前景毋庸置疑。随着物业服务企业在养老产业的进一步布局和在专业性的深入，以及智能家居、5 G 等技术在养老照护、远程医疗方面的普及加持，或会降低物业开展养老服务的成本。未来有望涌现一批物业背景的专业化品牌养老服务企业。当 2022 年我国跨入加速老龄化阶段，率先布局的企业在养老领域的投入或将迎来丰厚的回报。

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